刚才在微信上看到一则消息，说上海开放外资购房，上海房价将要上涨了。看评论区，还真有人信。

请问，外资纷纷撤离，中国最洋化的城市上海街头，洋人已经难得一见，哪里还会有外资购房？

推出这无用的花招，只能说明，刺激房价的手段已经用尽了。房价还是刺激不起来。

我敢断言，房价不仅刺激不起来，至少还要跌掉三成，甚至五成。也就是说，以上海目前平均房价为6万一平，还要跌到4万甚至3万以下。

为什么这么说？

只要做一个简单的计算，就明白。

以一套房总价600万计算，头款加装修，手里要有200万。贷款420万，30年贷款，每月连本带利还款2万多。以三口之家计算，每个月月收入至少3万以上才供得起。上海40岁以下月收入3万以上又无房的家庭，连外地人在内，只有不到20万户，其中50%无结婚意愿。

这就是上海一年来，"老破小"二手房成交活跃的原因，适合了中等收入新婚无子女以及单身家庭的需要。

但是，即便"老破小"，每平方均价也在4万，以60平方一套计算，也要240万，扣除72万头款，月供也要8、9千。

目前上海新房待售10万套以上，二手房挂牌22万套，在建住宅55万套。

房屋现有供应量是上海现有购买潜力的3倍，如果把在建住宅也计算进去的话，房屋供应量将是上海潜在购买力的七八倍。

你说上海房价还可能上涨吗？

也许你会说，上海房产向全国开放，会有许多外地人购买。曾经确实有过外地人涌入上海购房，使得上海房价以及所有一线城市房价不断上涨，逼得政府采取限购政策。

如今限购政策取消了，房价依然刺激不起来。为什么？首先是价格没有跌透，作为投资前景暗淡。炒房客不仅不会入场，能脱手存货已经上上大吉。其次，外地到上海购房主要是两类人：官员和商人。如今反腐倡廉，房屋信息全国联网，官员不敢买了。商人在经济大环境不好的情况下，自身难保的比例非常高。这两大购买一线城市的人群消失，你即便推出买房送户口的政策，也刺激不起房价。

衡量真实房价以及趋势的是法拍房。

由于法拍房激增，政府采取盖牌，不再公布。

根据2024年上海法拍房数量，推算上海今年法拍房至少3千套。

观察法拍房的价格趋势，就能精准预测上海房价是涨还是跌。

（吴洪森写于2025年6月25日上海莘庄）